Comprar ou alugar? A relação está a mudar

Análise imobiliária das oito cidades A

Em muitas cidades alemãs, o fosso entre os rendimentos e os custos da habitação está a aumentar. Enquanto os salários estão a aumentar moderadamente, as rendas nos centros urbanos, como Berlim e Hamburgo, estão a disparar continuamente. Para os agregados familiares com baixos rendimentos, isto significa frequentemente um encargo com as rendas que pode atingir 30% do rendimento líquido - um nível considerado crítico. Ao mesmo tempo, os preços de compra de imóveis em algumas regiões baixaram ou estagnaram nos últimos dois anos, o que levanta a questão: Estará a compra de imóveis residenciais a tornar-se novamente mais atractiva?

Os especialistas da VON POLL IMMOBILIEN analisaram, por isso, a evolução do rácio entre ^{os preços} médios de arrendamento e de compra de ^imóveis1 e o ^{rendimento médio2} nas oito cidades A - Berlim, Frankfurt am Main, Munique, Hamburgo, Düsseldorf, Estugarda, Colónia e Leipzig - de 2020 a 2024. Para uma melhor ^{comparabilidade3}, o índice começa com um valor de base de 100 no primeiro trimestre de 2020.

Daniel Ritter, sócio-gerente da VON POLL IMMOBILIEN:

"Em particular nas grandes cidades, constatamos que, para muitos agregados familiares, o arrendamento representa agora um encargo mensal maior do que o financiamento de um imóvel comparável", afirma Daniel Ritter, Managing Partner da VON POLL IMMOBILIEN: "Embora as taxas de juro sejam atualmente mais elevadas do que há alguns anos, os custos estão a ser relativizados por preços de compra mais baixos e condições de financiamento bastante estáveis. Ao mesmo tempo, a situação atual do mercado dá aos compradores mais espaço de negociação e melhores oportunidades de entrada. Consequentemente, a casa própria está a tornar-se novamente uma alternativa realista e melhor do que o arrendamento para muitos - especialmente com vista a um alívio a longo prazo na velhice e à segurança adicional de um ativo protegido contra a inflação."

Particularmente notável é a tendência contrastante na relação entre os preços de aluguel e compra e a renda média em todas as oito cidades A desde 2020: Berlim, Frankfurt am Main, Munique, Hamburgo, Düsseldorf, Stuttgart, Colônia e Leipzig. Embora os encargos com as rendas em relação ao rendimento tenham sido inferiores aos encargos com o preço de compra em relação ao rendimento em quase todas as localidades desde o primeiro trimestre de 2020, a situação inverteu-se significativamente em alguns casos. Em todas as cidades, o rácio renda/rendimento no final de 2024 é superior ao nível dos encargos com o preço de compra em relação ao rendimento médio, o que representa uma mudança acentuada em comparação com o ponto de partida em 2020.

Berlim registou o maior aumento do rácio renda/rendimento desde 2020. O rácio renda/rendimento aumentou de 100% no primeiro trimestre de 2020 para 124,1% no quarto trimestre de 2024. O aumento tem sido particularmente dinâmico desde 2022. Ao mesmo tempo, o rácio preço de compra/rendimento caiu de 113,1% - um pico no quarto trimestre de 2021 - para 95,8% no final de 2024. Isto significa que Berlim está a tornar-se visivelmente mais cara para os inquilinos, enquanto a propriedade se tornou ligeiramente mais acessível em relação ao rendimento, apesar dos elevados custos de entrada.

Fig. 1: Evolução dos preços médios de aluguer e de compra de imóveis em relação ao rendimento médio nas cidades A de Berlim, Leipzig e Hamburgo de 2020 a 2024 - indexado (gráfico: von Poll Immobilien GmbH)

Andreas Gräfenstein, diretor da sucursal da loja parceira da VON POLL IMMOBILIEN em Berlim Treptow-Köpenick:

"As rendas em Berlim aumentaram significativamente nos últimos dois anos - tanto para novos alugueres como para imóveis existentes. O maior fardo resulta da diferença entre o aumento menos acentuado dos rendimentos e o aumento contínuo das rendas. Muitos inquilinos estão a sentir diretamente os efeitos desta evolução e relatam uma procura tensa de alojamento, sobretudo nos bairros mais procurados. Em contrapartida, o mercado dos imóveis para venda está a estabilizar-se desde há alguns meses. As famílias que antes eram desencorajadas pelos elevados preços de compra estão também a tornar-se mais activas. Em princípio, este é um bom momento para os compradores bem preparados: a combinação de preços mais baixos, taxas de juro mais estáveis, maior margem de negociação e a possibilidade de se proteger contra a inflação através de activos tangíveis favorece atualmente a compra de um imóvel. A condição prévia é um financiamento sólido - idealmente com algum capital próprio e um horizonte de planeamento mais longo. Comprar hoje protege contra o aumento das rendas e a velhice a longo prazo."

O segundo aumento mais forte no índice de renda entre as cidades A foi em Leipzig, de 100% no primeiro trimestre de 2020 para 111,7% no quarto trimestre de 2024. No entanto, a relação entre os preços de compra de imóveis e a renda aumentou apenas moderadamente: de 100% no início de 2020 para 108,2% no quarto trimestre de 2024, após uma alta provisória de 121,6% no quarto trimestre de 2021. Leipzig permanece, portanto, ligeiramente acima da média em ambas as áreas em termos de acessibilidade para inquilinos e compradores.

Os inquilinos de Hamburgo sentem o terceiro maior peso sobre o rendimento na atual análise da cidade A. O índice de rendas em relação aos rendimentos situava-se em 108,3% no final de 2024, contra 100% no início de 2020, enquanto os preços de compra caíram significativamente de um máximo de 115,9% no segundo trimestre de 2022 para 93,8% no final de 2024. Isto significa que comprar é novamente mais acessível em Hamburgo, enquanto as rendas custam uma proporção significativamente mais elevada do rendimento do que há apenas alguns anos.

A metrópole de Hamburgo é seguida por Colónia e Düsseldorf em termos de encargos com rendas mais elevados nas cidades A. O rácio renda/rendimento aumentou para 107,3% em Colónia e 106,5% em Düsseldorf durante o período em análise. Em contraste, o rácio preço de compra/rendimento em Colónia caiu de um máximo de 118,9% no segundo trimestre de 2022 para 104,9%. Também em Düsseldorf, a relação entre os preços de compra de imóveis e os rendimentos caiu de um máximo de 122,2% no primeiro trimestre de 2022 para 100,3% no quarto trimestre de 2024. Os números mostram que a relação entre os preços de compra de imóveis e os rendimentos também caiu visivelmente em Colónia e Düsseldorf, enquanto as rendas tendem a seguir uma tendência ascendente.

Fig. 2: Evolução dos preços médios de aluguer e de compra de imóveis em relação ao rendimento médio nas cidades A de Colónia e Düsseldorf de 2020 a 2024 - indexado (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)

Ao contrário das outras cidades A analisadas, Munique, Frankfurt am Main e Estugarda caracterizam-se por um crescimento estável das rendas em relação aos rendimentos de 2020 a 2024. Os encargos com as rendas não sofrerão praticamente qualquer alteração. Em Munique, o índice de rendas em relação aos rendimentos apenas se deslocou para 103,8% durante o período analisado, em Frankfurt am Main para 103,1% e em Estugarda para 101,8%. Em contraste, o rácio preço/rendimento de compra em Munique caiu significativamente, atingindo um pico de 114,6% no quarto trimestre de 2021 e caindo para 86,1%. Em Frankfurt am Main e Estugarda, o rácio entre os preços de compra de imóveis e o rendimento médio também caiu acentuadamente até ao final de 2024 - em Frankfurt am Main, de um máximo de 105% no quarto trimestre de 2020 para 82,2%, e em Estugarda, de 110% no quarto trimestre de 2021 para 84,8%. Nas três cidades - surpreendentemente também em Munique, tradicionalmente a cidade mais cara da Alemanha - verifica-se, assim, um visível abrandamento da pressão sobre a compra de imóveis em relação à tendência do rendimento médio local. Isto significa que os compradores de imóveis têm novamente melhores oportunidades de entrada, mas os inquilinos também têm contratos de arrendamento bastante estáveis.

Sascha Hadeed, gerente da loja parceira da VON POLL IMMOBILIEN em Gräfelfing e da VON POLL COMMERCIAL Munique:

"Do nosso ponto de vista, esta é uma altura muito boa para entrar no mercado imobiliário de Munique. Os preços de compra estabilizaram a um nível mais moderado, o que, em muitos casos, significa um desconto notável em relação a 2022. Simultaneamente, Munique continua a ser um local economicamente forte e em crescimento, com uma elevada qualidade de vida, o que, a longo prazo, é sinónimo de valores imobiliários estáveis ou crescentes. Aqueles que comprarem agora beneficiarão desta correção de preços e posicionar-se-ão para uma futura retoma do mercado."

Ralph Schenkel, gerente da sucursal da VON POLL IMMOBILIEN Partnershop Stuttgart, fez observações semelhantes:

"Há uma clara correção dos preços de compra de imóveis em Estugarda: Por isso, a procura também está a aumentar. Sobretudo para imóveis energeticamente eficientes em boas localizações e para potenciais compradores com sólidas opções de financiamento que vêem os actuais níveis de preços como uma oportunidade de entrada. Este facto é claramente favorável a um regresso gradual da confiança no mercado. Aqueles que planeiam a longo prazo e estão bem posicionados financeiramente podem atualmente beneficiar de preços mais realistas e de melhores oportunidades de negociação."

Fig. 3: Evolução dos preços médios de aluguer e de compra de imóveis em relação ao rendimento médio nas cidades A de Munique, Frankfurt am Main e Estugarda de 2020 a 2024 - indexado (gráfico: von Poll Immobilien GmbH)

^1Abase de dados para os preços de aluguer e de compra baseia-se nos valores de oferta do primeiro trimestre de 2020 ao quarto trimestre de 2024 da empirica-regio (dados de mercado VALUE) e da VON POLL IMMOBILIEN Research (2025)

2Os dados sobre o rendimento nas oito cidades A analisadas baseiam-se em avaliações do salário médio mensal bruto da Agência Federal de Emprego, empirica-regio (dados de mercado VALUE) e VON POLL IMMOBILIEN Research (2025).

^3Parauma melhor comparabilidade entre os dados, estes foram indexados e o valor de base foi 100 no primeiro trimestre de 2020.